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商业地产成交走热 二手房成交量反超新房两倍

2016年11月04日09:04杭州日报 我要评论(0)
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在本轮房地产市场调控中,杭州市委市政府高度重视、精准决策,无论是环环相扣的调控政策还是重拳出击的市场监管均及时有效,获得中央部委的充分肯定。

从近期统计的数据来看,10月份杭州新建商品住宅供应端的新增批准预售与入市开盘项目锐减,新房成交量环比前一月减少25%,全市住宅整体成交均价环比前一月下降3.9%。显然,自9月份起连续出台的限购、限贷等政策效应正在逐步显现。

交易量环比9月减少25% 购房者观望情绪渐浓

据国家统计局发布的10月数据来看,上半月15个热点一、二线城市的住房价格涨幅环比9月均出现明显回落,这其中就包括杭州市。

根据杭州市透明售房研究院统计,10月杭州全市新房共成交2.05万套,环比9月减少了25%,为今年3月份以来月度成交倒数第二位,仅略高于8月销量;成交总面积221万平方米,总金额378亿元。其中,市区成交1.7万套,为今年3月份以来月度最低。10月下旬,外地购房者占比较9月限购前减少近5个百分点。

受密集出台的调控新政影响,各大案场的来电来访量均出现明显下滑,市场观望情绪渐浓,大规模放量的高烧行情已有所降温。

从后市来看,受到政策限制,楼市成交量还会继续有所萎缩,再加上去年年底成交基数的抬升,今年年末成交量同比涨幅将收窄,甚至由正转负。但横向比较,10月份全市新建商品住宅1.4万套的月度成交量仍处历史较高位,随着部分住宅的投资类需求导流到商业地产,后续阶段楼市整体成交量预计将稳定在一定的水平。

市区商业地产成交金额达93亿元 四年来占比首超3成

今年3月份以来,商业地产成交同步回暖,尤其是9月末楼市新政后,不在限购之列的商业地产项目成交有所抬头。刚刚过去的10月,杭州全市商业地产成交套数、成交面积和成交金额均创下2013年以来的新高,其中成交面积首次突破50万方,成交金额高达93亿元。

根据杭州市透明售房研究院统计,10月杭州市区商业地产成交套数占总量的36%,为2013年以来首次突破3成,较9月占比增加了11.1个百分点。本月主城区成交套数TOP10中,商业项目占据6席,而位于钱江新城的写字楼项目——交投绿城·明珠国际,以13.66亿元的销售额夺得主城区成交金额桂冠。

从历史来看,杭州市区每月新建商品房成交量中商业地产成交占比大致在15%上下波动。2011年2月杭州住宅限购政策升级后,新建商品房成交量中,商业地产成交套数占比快速上升,达到40%(2011年3月),此后的4月-12月占比在35%上下波动。可以发现,调控政策直接影响着住宅产品,但另一方面也对酒店式公寓、写字楼等商业地产产生了较大影响。由于商业地产不限购不限贷,住宅限制性政策实施后,商业地产成交明显走俏,不仅成为调控政策的避风港,也成为了住宅市场购买力外溢的承接者。

另据透明售房研究院统计,2016年10月,杭州全市新建商业地产新增批准预售20.73万平方米,仅为本月商业地产项目成交量的40%,促使商业地产可售面积刷新近一年的最低纪录,为830万平方米。按照近12个月杭州全市商业地产的月均成交面积计算,去化周期为25.7个月,较9月末缩短了3.1个月,但仍超出商业地产市场一般认为的去化周期在12-24个月的合理区间,且仍存在区域结构性不平衡等问题。

全市住宅成交均价环比下降3.9% 房价过快上涨趋势得到扭转

新政后,热点城市过快上涨的房价得到有效遏制。根据统计局数据,杭州10月上半月价格涨幅收窄2.5个百分点。根据透明售房研究院统计,10月杭州全市新建商品住宅均价环比涨幅由正转负,价格环比9月下降3.9%,为16775元/平方米。限购主力区域的主城区10月新建商品住宅均价环比涨幅较9月收窄了1.8个百分点。

尤其是提升二套房首付比例,影响了一些改善型项目的客户首付门槛,被限区域的高单价高总价住宅房源成交比重有所减少,这也是整体成交均价结构性下调的原因之一。

从10月份杭州市区新建商品住宅成交房源的价格分布来看,成交均价占比最大的区间依然是12000元/平方米以下房源,成交比重为35.9%;均价在25000元/平方米以上的房源10月成交占比较9月减少了2.5个百分点;对应的,总价在200万元/套以上的房源占比较9月减少了1.8个百分点。

从成交房源的户型结构来看,市区住宅面积在120-180平方米的改善型房源10月成交占比较9月减少了1.2个百分点,而面积在80平方米以下的小户型面积占比增加了1.4个百分点。这也侧面显示出,小户型由于刚需基础更坚实,且基数大、流动性强,受政策的冲击往往相对较小。

严格来说,杭州此前的这波涨幅和其他城市而言不算夸张,而且高库存风险已经消化,尤其是经过上半年的去化,库存量已经处于健康区间。加上未来许多利好还未兑现,这些都对冲了调控的风险,开发商的心态和六年前那一轮调控相比,也已经坦然很多。某城西项目的营销负责人告诉记者,今年的指标任务已经全部完成了,所以暂时不会有调整价格的计划。在今年杭州牛市行情下,大部分房

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