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土地市场持续升温 二线开发商举债买地

2012年10月15日11:42中国经营报[微博]
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“十一”黄金周前后,国内土地市场骤然升温,万科、金融街、富力、保利、龙湖、佳兆业纷纷出手。沉寂了近两年的土地市场,拼杀撕咬的局面再现。握有大量现金的巨头固然一掷千金,荷包羞涩的地产商同样也不甘寂寞。举债买地,成为不少中型地产商在这波“抢地季”抗衡之路。然而在当下总体经济迷雾重重,房产销量再陷低谷之时,举债扩张的风险无疑也在倍增。

10月10日,上海易居地产研究院发布报告称,自2010年12月,土地市场达到近5年最高点后,土地出让金开始进入波浪式下行通道,至今已经连续同比负增长长达一年。但9月十大典型城市土地出让金收入为485亿元,虽然同比还是下降了两成,但环比增长了近五成,出现了明显回升。

节后土地市场依旧火热,节后第一天万科、佳兆业先后在佛山、南海竞得心仪地块,两天后,保利与其合作伙伴先后在上海、长沙拿下两地今年最大规模的土地。预计节后土地市场的火热依然继续,因为地方政府的“推地潮”还在延续,据悉佛山南海国土部门接下来还会推出13宗土地,杭州10月11日至19日,将有18宗地块密集挂牌,除此之外广州、天津都有密集的推地计划。

在这波抢地潮中,手握现金的地产巨头固然频频出手,中报显示手头握有470亿元现金的万科率先出手,七八两月拿地的金额就达到96亿元,9月更是6天内连续拿下4幅地块,拿地金额接近69亿元。

其后招商、保利等实力雄厚的开发商各施其法。中报显示持有251.8亿元现金的保利地产采取强强合作的方法,节前,保利联合首开,以13.8亿元在北京土地市场首有斩获;10月10日保利携手万科,以32.56亿元一举拿下长沙今年最大规模地块——滨江B7地块;当天下午,旗下保利建锦、信保(天津)股权投资基金联合体又以45亿元夺得上海徐汇区一商住地,成为2012年的上海总价最高地块。与保利竞争该地块的还包括华润、中海、绿地三家国企,经过数百轮的激烈竞拍,最终折合楼板价高达27055元/平方米,溢价42.86%。

但这还不是近期溢价率最高的竞拍,10月8日,万科、招商、雅居乐、佳兆业等十多家品牌开发商出现在佛山南海,在经历95轮厮杀后,佳兆业最终以近18亿元夺得3宗捆绑出让的商住用地,溢价率超过70%。

9月融资10月买地

战胜万科、招商的佳兆业,并不能划为财大气粗一类,也不能与保利、首开等有着深厚政府背景的央企相比。据其未经审核的中报数据显示,截至2012年6月底,该公司手头握有的现金及现金等值项目不过34.57亿元,仅南海一块土地的出让金已经占了手头现金的52%。资料显示,该公司从6月开始频频出现在土地市场,从6月至今在土地市场就花了42.96亿元,远高于其手头握有的现金。

支持其扩张的无疑只有举债,佳兆业凭借的是香港的融资平台。9月12日,佳兆业发布公告称,拟发行2017年到期的票据2.5亿美元,而为了吸引投资者,佳兆业为此支付的年利率高达12.873%,为近期高息债融资内地房企中最高。正是凭借这2.5亿美元的优先票据,10月佳兆业在土地市场战胜几位手握巨资的地产大佬。

9月融资,10月买地的并非仅仅佳兆业一家,9月19日龙湖地产公告配股筹资,筹资目标达30.89亿港元。一周后,龙湖地产通过激烈竞争,以14.7亿元夺下北京孙河乡住宅地。数据显示,从8月开始,内地房地产企业就频频在香港融资,路劲地产、金隅股份也在9月通过发债,分别在香港获得3.5亿美元及30亿元人民币。加上宣布发债但没有明确金额的花样年以及各类银行贷款,近期内地房企在香港的融资规模超过了400亿元。

中银(香港)投资的一位分析师表示,八九月内地房企的融资潮与今年上半年的销售情况密切相关,“去年内地房企也有募资冲动,”该人士表示,但当时由于房产销售不景气,出现认购额不足而折戟。今年上半年由于业绩改善,也加剧了内地房企的“资金渴求症”。

“还有一个重要的原因是境外资金充裕。”亚银投资的首席分析师李大伟表示,国外特别是美国的三轮量化宽松政策出台,这些资金在实业领域又没有找到更好的投资机会,其中部分就会选择投资在新兴发展国家的不动产领域,例如菲律宾等东南亚国家的不动产涨幅明显。“国内由于有资本管制,直接投资国内房产,资金出境有困难,不少会选择购买内地房企的高息债。”

二线开发商举债扩张

然而,举债扩张固然让二线开发商有了与龙头大佬叫板的实力,同时也埋下了巨大的风险。佳兆业可谓是近年举债扩张的典型案例,从2009年年底赴港上市后,佳兆业就开始频举发债圈地,仅2011年一年就花了59.4亿元拿下了35幅土地。

其直接后果是负债率的快速上升,2011年年报显示,佳兆业净负债率飙升到76.6%,而2010年同期的数据为30.6%。当年其手头仅握有39.4亿元现金,但其一年内需要偿还的借款就高达20.67亿元,加上需要支付的收购土地按金21.2亿元。换言之佳兆业当年的现金已不足以支付。

这使得佳兆业在今年上半年较为沉寂,专注于通过快速开发销售物业缓和资金链。2012年中报显示,今年上半年佳兆业合约平均售价为5858元/平方米,同比下降了近19%。1~5月,该公司只花了5.2亿元买入两幅土地。

这也使得该公司的负债情况有所改善,净负债率降为73.4%,一年内到期偿还的负债降为11亿元,环比下降了近10亿元。其中总债务下降了近5亿元,与之相对应是握有的现金及等价物也下降了近5亿元,但五年内偿还的负债则增加了5亿元。

通过一系列债务运作后,佳兆业再度举债扩张,先是在今年5月,该公司与PA International Opportunity VILimited签订可换定期贷款协议,对方为佳兆业提供1.2亿美元的可换贷款,年利率为13.5%。其后的6月,佳兆业一口气买了3个项目,七八月又先后增加了4个项目,在9月发行高息债后,又在10月拿下1个项目。

至此,今年前10月,佳兆业在土地上投入的资金就超过48亿元,并不亚于疯狂扩张的2011年。与此同时期内由于现金减少了近5亿元,也让佳兆业的支付重压难解。2012年借款成本同比大幅增加,中报显示佳兆业期内的借款成本总额为8亿元,同比增加62.3%。

更甚者是房产销售近期出现放缓迹象,佳兆业今年上半年累计合约销售额为65亿元,按年增长44%。市场人士分析这也是该公司负债得以改善的基础,但进入7月后销售增长开始回落,当月该公司合约销售15亿元,同比减少20%;八九月销售31亿元,同比减少23%。这也使得该公司前9个月的销售增长只有7%。

在这种背景下,举债扩张者的风险远大于持币者。

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