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重庆写字楼掀扩建潮 高处可否胜寒

2012年10月15日13:21中国新闻网[微博]
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在重庆,写字楼供应量从2011年70万平方米剧增至2012年的200万平方米。而根据经济学家劳伦斯总结的“摩天大楼指数”,经济危机往往随摩天大楼而来。重庆能否逃脱“劳伦斯魔咒”?重庆写字楼市场前景将如何?

渝中四年后1000万方入市

解放碑片区300万平方米;以朝天门凯德项目、十八梯等为代表的东部,约100万平方米;以重庆中心、菜园坝高铁站场等为代表的中部,约200万平方米;以龙湖时代天街(楼盘资料 业主论坛)、瑞安天地新城等为代表的西部,约200万平方米……渝中区发改委规划科负责人介绍,该区未来将规划建设高端商务商业载体800万平方米。

“新建项目中,2016年可提供写字楼450万平方米,加上老旧商务商业楼宇‘热水瓶换胆’工程和已完成项目,届时可投入高端商务商业载体约1000万平方米。”上述负责人称。

与渝中区一江之隔的江北区,江北嘴成为其写字楼的布局重心。

按规划,2012年,江北嘴将有200万平方米、30栋高层建筑拔地而起,30多万平方米大型商业设施基本完成;2015年,将有600万平方米建筑竣工投用;2018年,长江上游金融中心将全面建成。

江北嘴中央商务区开发投资集团副总经理穆军介绍,未来,江北嘴将有三幢超高层写字楼。其中,最高470米的写字楼项目已进入最后甄选开发商阶段,将于近期确定。另外两幢已分别被九龙仓和重庆俊豪实业有限责任公司拿下,处于前期开发阶段。“470米高楼项目规划面积约50万平方米,是未来江北嘴的标志性建筑。”

主城区写字楼现扩建潮

渝北区也不甘落后。

据渝北区发布的《关于进一步加快发展楼宇(总部)经济的意见》,到2016年,力争建设发展城市经济楼宇50栋以上。为此,渝北区在8月确定了30个重点项目,预计总投资超过1000亿元。渝北区商委规划财务科科长简勇表示:“今年至明年将完成投资300亿元以上。建成后,将新增商业面积200万平方米、写字楼100万平方米。”

南岸区也在图谋总部经济区建设,按规划,其建筑体量达300万平方米,投资约300亿,重点打造总部商务办公楼,以传媒、动漫等产业为支撑,辅以酒店、金融、会展等现代服务业。

而记者从北部新区了解到,目前,照母山总部基地一期工程已基本竣工,礼嘉商务区正在进行前期土地平整、道路建设等工作。

写字楼市场短期供大于求

领域机构的数据显示,今年1~8月,重庆市场写字楼的消化量,平均每月不到3万平方米,而同期供应量则高达100万平方米。“这意味着,第四季度开发商重点都将是消化以往库存。”该机构市场部经理张鑫说。

据戴德梁行重庆公司不完全统计,目前,全市高端写字楼总存量约40万平方米,空置率为30.18%,在全国仅次于成都。目前还有不少高端写字楼正在建设,2013年~2016年预计面市的项目超过200万平方米。来自世邦魏理仕的报告数据也显示,今年下半年,重庆将有超过50万平方米优质写字楼投入使用。

世邦魏理仕分析师林维称:“2003年,重庆高端写字楼的销售均价才6000多元,到2011年蹿升到1.8万元,之后涨幅趋缓。”

而戴德梁行重庆公司的数据显示,目前,在售甲级写字楼价格在每平方米2.2万~2.8万元之间。“未来写字楼价格出现大幅快速上涨的可能性不大,但在大量新增优质物业入市的刺激下,其销售量有望上升。”戴德梁行华南华西区研究部主管张晓端说。

原因

埋头干事 他们打着自己的如意算盘

写字楼扩建潮涌,他们在打怎样的如意算盘?

“解放碑有金融机构70余个,聚集了90%的驻渝国内商业银行、保险、证券公司总部,2/3的驻渝境外银行、保险机构,3/4的驻渝世界500强企业和所有外国驻渝领事机构,这是我们的优势。”渝中区发改委规划科负责人称。而渝北区的算盘则是着力打造千亿商贸服务大区,重点引进重点企业集团(500强企业等)设地区总部或总部型分支机构。“我们将培育发展金融保险等生产性服务业、文化创意等新兴服务业、新能源等高新技术产业楼宇(总部)企业。”渝北区商委规划财务科科长简勇称。

江北嘴中央商务区开发投资集团副总经理穆军则表示,作为长江上游金融中心,未来江北嘴CBD将聚集重庆80%的金融机构。目前,国家开发银行、华夏银行大楼已投用,重庆银行大厦、农行重庆分行大厦、中行重庆分行大厦已动工,西南证券总部大楼、香港九龙仓九龙大厦等明年上半年也将开工。

需求强劲 开发商不惧短期供大于求

各区的如意算盘,市场能否认同?

戴德梁行华南华西区研究部主管张晓端说,重庆的高端写字楼新增需求稳步增长,金融类、实业类、专业服务类企业是需求的主要来源。“30%的空置率已处于高位,未来4年供应量较大,市场将出现阶段性过剩,竞争将更加激烈,短期内空置率还将上升。不过,重庆的高端写字楼起步晚,阶段性的高位是正常的。”

世邦魏理仕高级分析师林维分析,一方面金融、服务等行业需求较强,吸纳了部分新推出的写字楼;另一方面重庆打造长江上游金融中心,房企看好重庆写字楼的前景,投资热情高涨。“未来几年需求增长将十分强劲。”她说。而香港瑞安集团主席罗康瑞也看好重庆的前景,他此前向商报表示,未来几年,重庆会发展成西南地区、长江上游非常具有竞争力的城市。

重庆社科院城市建设与管理研究所副所长彭劲松则表示,重庆近年写字楼市场新增供应量较大,空置率也较高,会导致短期需求与供给不平衡。但不排除未来几年的需求会消化写字楼市场的存量和增量,预计“十二五”末期将明朗化。

建议

区域差异化 房企应跳出同质竞争

尽管远期市场看好,但短期的供大于求,开发商是否能承受资金压力之重?

“提高物业管理服务水平、着眼后期硬件设施维护升级,才是竞争获胜的关键。”戴德梁行华南华西区研究部主管张晓端认为,供应过大带来的竞争是开发企业需要面对的问题。领域机构市场部经理张鑫则建议,首先,开发商应科学制定推盘节奏,避免集中放量带来恶性竞争;其次,在产品设计上,各大房企也应突出特色,跳出同质竞争。

重庆社科院城市建设与管理研究所副所长彭劲松建议,各区发展写字楼应与重庆总体规划相衔接。例如,大趋势是有部分金融业态将由解放碑向江北嘴转移,渝中区就应注重从商贸、互联网产业方面发展楼宇经济。“无论如何,各区需要对写字楼从数量、结构上进行梳理,在总体上进行把控。”彭劲松称,因为城市还承担着市民居住、交通等功能,过高的楼宇密度可能会对城市产生一定的负面效应。

当“包租婆” 开发商加大自持比例

世邦魏理仕分析师林维还建议,对优质物业,“单一业权”更有利于保证其品质,所以开发商应加大优质物业的自持比例。事实上,这已成为不少房企的选择。

8月16日,SOHO中国宣布,未来将在北京和上海核心区持有商业物业150万平方米,这意味着SOHO中国将实现由散售向大规模自持的重大转型。按照其董事长潘石屹的话说,“就是要当‘包租婆’了”。

龙湖地产(龙湖·时代天街 龙湖·香醍溪岸)中报显示,上半年,龙湖旗下已开业商场面积为43.9万平方米,整体出租率为98.6%,租金增长35%。目前还有在建商场7个,面积112.7万平方米,龙湖预计将在2016年迎来租金增长的高峰期。

(华龙网)

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