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一线楼市 “燥热”难散:主要因新增建设用地少

2016年07月01日09:09第一财经日报[微博]我要评论(0)
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[截至6月28日,土地市场成交火爆,全国已经出现了200宗总价超过10亿元的高价地块,其中超过30亿元的达到了51宗。溢价率超过100%的高达89宗,溢价率超过50%的144宗。]

一线城市土地市场的“燥热”一时难以散去。

继半个月前上海嘉定区创下最高地价后,6月29日,中粮地产(000031.SZ)以总价24.4亿元,折合楼板价35744元/平方米再造高价地,扣除不可售部分,实际楼板价达到38266元/平方米,溢价率高达235.62%。

《第一财经日报》记者获悉,中粮地产此次竞得的是位于上海市浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块,竞拍现场吸引了包括招商、九龙仓、保利、首创、中粮等25家房企。

据悉,该地块所处的原南汇区新场古镇由于位置特殊,在并入浦东新区之前,从来没有进行过成规模的工业开发,因而还是一个保持江南风味的原始小镇。目前该区域内房价在27000元/平方米左右,其中东方冠郡、丝庐雅苑、汇锦城26000元/平方米左右,而万科清林径相对较贵,要卖到30000元/平方米。新房项目中只剩下中洲里程,已是尾盘在售,均价在28000元/平方米。

在楼面价已经远远高于房价的情形下,新场古镇能否支撑这样的高价地呢?中原地产市场分析师卢文曦指出,中粮地产此次获得的地块,建设完成后售价需要超过6万元/平方米才能保本。

出让文件公告显示:从规划用途上看,浦东新场旅游综合服务区A10-1地块,70年产权的纯住宅用地,容积率为1.2,绿化率35%。该地块具体位置是东至规划二路,南至A10-2地块,西至杨辉路,北至新环北路。据悉,该地块建筑密度为60%,限高60米,以高层为主,可以有少量多层住宅,不允许做联排别墅。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,新场地块的热拍,核心原因只有一个,现在新增建设用地少,存量用地难以快速盘活,市场仍然是供不应求的,虽然目前由于沪九条市场开始进入调整期,但是大家还是看好未来3~5年的市场,因此,房企从战略布局的角度来看,还会积极拿地,尤其是纯宅地,会积极抢收。

该土地是迪士尼开园之后的首幅周边地块,两者分处两条不同的地铁沿线,从交通角度来说并不是很便利。上海链家市场研究部总监陆骑麟认为,二者目前看来,并没有实际的帮扶作用,其概念大于实际。

近日土地市场火爆也和央企频繁拿地有关,此前有消息称多家央企被约谈,希望拿地的时候尽量“克制”。

中原地产研究部统计数据显示:2016年截至6月28日,土地市场成交火爆,全国已经出现了200宗总价超过10亿元的高价地块,其中超过30亿元的达到了51宗。溢价率超过100%的高达89宗,溢价率超过50%的144宗。

值得一提的是,上述200宗土地国企获得的比例多达106宗,占比高达54%。

在2015年上半年,超过10亿元的全国成交地块,只有110宗,2016年同比上涨了82%;在2015年上半年溢价率超过100%的土地,只有2宗,超过50%溢价率的土地只有17宗。

中原地产首席分析师张大伟指出,全国在一二线城市出现地王潮的根本原因还是资金潮下的资产荒。对于一二线城市来说,未来一年房价涨幅如果不超过50%,拿了土地的房企都将面临入市难题,成本压力风险将非常大。

记者注意到,目前的市场创造地王的基本都是上市企业和国企,在过去一年,房地产政策宽松,上市企业融资成本大幅下调,导致很多企业敢于拿地,国企在土地市场也表现得更加激进。北京、上海出让的郊区土地未来售价预期都要超过6万元/平方米。

“房企拼抢地王开始从国企蔓延到民企,预计2016年未来房企竞争土地会越来越激烈。但未来一年房价是不是会出现这么大幅度的上涨疑问很多,地王入市的难度有多大,将成为2016~2017年最大的疑问。”张大伟说。

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