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中产折叠:人民币汇率贬值和楼市调控下的双重焦虑

2016年10月13日09:41东方财富网 我要评论(0)
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【中产折叠:人民币汇率贬值和楼市调控下的双重焦虑】从保房还是保汇率是个伪命题,房价和汇率都保得住;到保房还是保汇率;再到房和汇率一个都保不了……近期,尤其是经历了国庆期间多城限购政策出台和今日人民币对美元中间价破6.7之后,朋友圈的风向也转成了电风扇。

而以下,只是发生在基金君身边的几个朋友的真实故事,他们的故事折射的是国内中产阶级身处房价汇率夹缝之中的焦虑,是恐怕财富被“折叠”的担忧。正如基金君一位资深投行友人的感叹,面对天量M2和由此堆出的令人咂舌的一线房价,实在没有勇气再买票上车,配置一些美元资产,赚可以预见的汇率的钱,分散投资是唯一长期有效的策略。

1、

国庆长假美元走强,按照SDR“收盘汇率+一篮子货币汇率变化”机制,10日,人民币兑美元汇率中间价为6.7008元,创6年新低,11日人民币对美元中间价再度下跌90点到6.7098元,连创新低。分析人士指出,美联储加息概率提高,人民币外汇储备创5年新低,以及英镑国庆期间重挫均是人民币汇率走低的原因。

与此同时,一篇名为《10月10日中间价破不破6.7?》的文章刷爆朋友圈,作者张瑜在国庆期间撰文称,10月10日人民币中间价理论预测为6.7181,考虑到波动过滤,可能略低于此。短期来看,6.7并不是汇率底,中期来看,年内贬值底不会击穿6.8,整体贬值压力可控。

“确实很有预见性,不过,机智的我早已看穿一切。” Candy笑称,6.7迟早要破,7之前已经无险可守。而她在3个多月前办理的50万美元美国EB-5投资移民项目如果放到现在来办,又得多花掉1万多美金。

Candy供职于深圳一家金融机构,先生则在一家外资券商从事投行并购业务,从两年前人民币显现贬值预期开始,Candy就已经在香港小额地配置了一些以美元计价的保险产品,涵盖全家人的重疾、意外和投资型保险。去年811人民币对美元大贬,Candy和先生开始商量更多比例地配置美元资产,综合考虑到小孩未来的教育问题,50万美元的美国EB-5投资移民成为他们配置美元资产的选择。经过多方比较EB-5项目,他们最终选定了国内一家上市开发商投资于洛杉矶中心地带的一个商业综合项目,项目方资金雄厚,背景又是国内的上市公司、知根知底,所有项目资金中大部分来自于银行贷款、项目方自有资金,只有三分之一来自于EB-5投资人的资金。Candy和孩子作为申请人已经在6月底向美国移民局递交了移民申请,该项目在8月8日有第一个EB-5投资人获批I-526,目前已经有100名投资人获得原则批准,还有2个月左右Candy的I-526就可以获批。

“50万美金在获得永久绿卡的五六年时间里虽然基本没什么收益,但考虑到人民币长期处于贬值通道,汇率收益+获取身份带来的免费教育资源,我觉得这是一笔保值的稳健投资,虽然在很多人眼里赶不上炒房的收益。”Candy说,一线城市的房价快速上涨她也是受益者,但鸡蛋不能放在同一个篮子里,50万美元的移民资金来自于她出售深圳一套房产的所得,卖房不仅可以方便地证明移民资金的来源,也算是在高位套现收益变成美元资产。

我们的身边,像Candy这样的不仅换汇,而且换汇出境投资的人越来越多,初级版可以是赴港买保险,好处是不占用外汇额度;如果综合子女教育考虑,升级版可能是投资移民;如果嫌投资移民没杠杆收益低,也可以是以下高级版的海外贷款买房。

2、

“折叠人生,请赐我一个虫洞。”

在《北京折叠》风靡一时和此起彼伏的楼市量价齐升的新闻里,马军(化名)新改的微信签名赢得了朋友圈不少好评。

马军就职于券商的投资部门,他形容国内一线城市的房价是,不买难受,多买了也许以后会跳楼。而他找到的“虫洞”是:去美国投资买房,关键词是:美元资产、有杠杆、利率低、租售比合理、核心地段房价温和上涨。“核心城市好的地段,租金收入可以覆盖贷款利率加税费,赚的基本也是汇率的收益,但是有杠杆,也有可能的房价上涨的收益。”

马军综合对比了多家美国中介提供的美国银行给外地人的贷款,最优惠的方案是,贷款总额在41.7万美元以内,利率最低4.00%;贷款总额在41.7万美元以上,利率最低4.50%;首付四成甚至可以更低。

虽然美元贷款利率低,但考虑到长期人民币处于贬值周期,马军还是慎重地测算了是人民币负债还是美元负债。结论是:在等额月供偿还下,假设人民币目前汇率6.7,美元贷款利率4%,人民币贷款利率7%,贷款三十年,人民币汇率下跌到9.34是临界点,超过这个汇率人民币划算,低于这个汇率美元划算。“所以现在肯定是美元贷款划算,尤其是国内限购以后,美元贷款的杠杆优势更明显。”

纽约、洛杉矶、迈阿密是他重点考虑的三个城市。尽管有中介力推迈阿密,说纽约洛杉矶相对成熟饱和,迈阿密现在好多大公司在往进搬,增长潜力大,房价便宜租金回报最高有8%,房产市场现在很热,但马军还是按经济基本面初步打算在纽约购置两套地铁边上的小公寓。“本来预算100万以内美元买一套,如果能用杠杆就可以买两套。”在纽约当地朋友的推荐下,他把公寓的区域设定在曼哈顿对岸哈德逊河紧挨着曼哈顿的从北往南三个town:Weehawken NJ、 Hoboken NJ和 Jersey City。这些区域交通方便,吸引了众多曼哈顿白领居住,过去几年房价升的挺猛,但因为地段好,好公寓不愁租,而且房租不便宜。马军计划12月就赴美看房投资,现在已经在app上浏览了多处房产,“美国房产资料齐全,评估价、历史成交价、历史租金价格都可得到,比较透明,这正是我理想的有杠杆有现金流的美元资产。”

结语

截止基金君发稿的时候,在岸人民币兑美元现报6.7195元,逼近6.72关口,创逾六年新低,较上日夜盘收盘跌约150点。

凡此种种,都真实而且越来越多的上演于国内中产阶级的朋友圈。跟贬值赛跑,逃离疯狂的M2,用美元资产锁定部分财富积累,努力让自己在折叠人生中不跌出原有的阶层,是中产们而今目前眼目下最急迫的事。

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