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中央、上交所、深交所接连出手:炒房客要哭成泪人了

2016年11月01日08:49财经在线 我要评论(0)
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导读:继上交所明确房地产及产能过剩行业公司债券分类监管的标准后,深交所也于日前发布了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》。房企如果要发债,首先要符合纳入“基础范围”的条件,然后通过五项财务指标评价做进一步筛选。同时中央放出一个重大信号,“抑制资产泡沫”,当前经济工作的主要任务要适度从稳增长向抑制房地产等行业泡沫方向调整。炒房的要哭成泪人了。那么,在联合发力之下,中国楼市将走向何方?

上交所出手了!斩断房企高价拿地资金链

据21世纪经济报道,上海证券交易所(上交所)28日向债券承销机构发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》,要求对房地产、产能过剩行业公司债券发行审核试行分类监管。房地产、煤炭和钢铁企业应合理审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排。房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地,发行人应就此出具书面承诺,监管机构将持续监管发行人履行承诺的情况。

此外,21世纪经济报还表示,房地产市场调控期间在重点调控的热点城市存在竞拍高价地、哄抬地价等行为的房企将被禁止发行公司债。仅接受符合国家产业政策要求的煤炭、钢铁企业申报公司债券。

财联社认为,目前,楼市首付贷、抵押消费贷已全部被取消,上交所这一举动令房企高价拿地将被扼住资金喉咙。

深交所也出手了!

10月31日下午,楼市再传大消息:

据《上海证券报》旗下的“中国证券网”报道,继上交所明确房地产及产能过剩行业公司债券分类监管的标准后,深交所也于日前发布了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》。

根据这个“监管函”,房企如果要发债,首先要符合纳入“基础范围”的条件,然后通过五项财务指标评价做进一步筛选。换句话说,如果不是以下四类企业,房企将失去发债资格:

1、境内外上市的房地产企业;

2、以房地产为主业的中央企业;

3、省级政府(含直辖市)、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业;

4、中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。

即便是上述四类企业之一,如果财务指标(5项)不达标,也未必能获得发债机会。

新一轮楼市调控正在全面上演!

如果说上一轮调控的重点,是20多个城市的政府跟央行分支机构联手,宣布了限购、限贷,那么正在上演的调控是:在央行、银监会的督促下,各银行开始收紧热点城市的房地产贷款;此外,房企发债融资、境外上市也受到限制。

下面是近期见诸正规媒体的,关于银行收紧房贷的报道:

10月12日,央行召集5家国有大行和12家股份制商业银行相关负责人开会,讨论当前房地产信贷形势;

10月19日,25家中资商业银行被央行在上海约谈。有媒体报道称,此次参会的主要是中资商业银行行长以及房贷部门负责人,各银行被要求继续严格执行房地产限贷政策。随后,上海传出多项收紧房贷的信息。比如,对于离婚后很快复婚的借款人,银行甚至会采取强制收贷措施。。

10月24日,据北京晨报报道,北京房贷审查趋严,部分银行暂停新增住房贷款业务。

10月28日,据中央人民广播电台报道,部分银行开始对“接力贷”、“合力贷”等信贷产品加强审查力度。所谓“接力贷”,就是在购房中“父(母)债,父(母)子女一起还”;所谓“合力贷”,就是“子(女)债,父母子(女)一起还”。

据华夏时报10月28日报道,最近深圳各家银行要求更加严格地审查房贷资料,包括客户收入流水真实性与额度、离婚证真实性、首付款来源等。由于审查环节更严,银行房贷审批时间由原来的半个月延长至一个月左右。

中央也出手了:炒房的哭成泪人

中共中央政治局10月28日召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出,前三季度经济运行总体平稳,继续坚持适度扩大总需求,确保实现今年经济社会发展目标。要求坚持稳健的货币政策,有效实施积极的财政政策,注重抑制资产泡沫,防范经济金融风险。这是政治局7月26日议后,再一次提出来抑制资产泡沫。

中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春表示:“前三季度6.7%的GDP增速超出预期,当前稳增长的压力稍微缓解。所以当前经济工作的主要任务要适度从稳增长向抑制房地产等行业泡沫方向调整。”

在货币政策方面,7月26日的政治局会议将“抑制资产泡沫”视作降成本的重点任务之一,而10月28日政治局会议则直接将“注重抑制资产泡沫”放在了“货币政策”部分表述。

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兴业银行首席经济学家鲁政委分析称,9月一、二、三线城市新建住宅价格指数增速相比6月更高。为了达到抑制资产泡沫的目的,政策当局有可能在总量继续“坚持稳健”的情况下,在结构上对政策进行调整,以便做好抑制泡沫和防范经济风险的工作,这与“要深化、细化、具体化政策组合”的要求是一致的。

鲁政委进一步表示,货币政策立场的微调已经在进行之中。为了抑制房价泡沫,10月银监会会议提出严禁银行理财资金违规进入房地产领域,而信贷中房地产相关贷款的占比也受到了关注。

为什么政策目标发生了变化?著名财经评论人士刘晓博认为原因有二:

1、今年20多个热点城市的房地产被激活,多个地方政府通过卖地、买房实现了财税收入大幅增长,带动了GDP的增长。如果按照美国计算经济增长的方式,二季度的GDP环比增速年化之后,可以达到7.6%;三季度环比增长,在年化之后可以达到7.2%。在这种情况下,全年完成增长目标(6.5%到7%之间)无忧。

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2、美元的新一次加息,很大几率在北京时间12月15日凌晨2点宣布。美元指数正在走强,在这种情况下,全面高估的人民币资产价格应该“主动卧倒”,以防御美元加息带来的强台风。

所以,四季度把工作重点确定为“抑制资产泡沫和防范经济金融风险”,这是非常明智的。

中国监管机构在管理银行的时候,有一个欧美日不具备的重要手段,这就是“贷款额度”。央行、银监会可以随时调整每个商业银行在某类贷款上的额度,比如房地产贷款的额度。在历史上,也往往出现四季度按揭贷款很难申请的情况,今年显然在重演这一幕。

当然,这种情况会集中体现在热点城市,至于东北、西北的大城市,以及中东部的三四线城市,由于去库存压力仍在,估计申请贷款不会太难。

再出重拳!北京不仅控地价 还限房价

10月28日,北京市规划和国土资源管理委员会(下简称规土委)发布关于4宗地块的国有建设用地使用权出让补充公告,进一步细化这4宗“限房价 竞地价”试点地块的竞买规则。明确了海淀区永丰产业基地和大兴黄村共4宗地块未来销售商品房的价格。

市规土委相关负责人表示,这4宗地块是落实北京市“930”新政的具体举措。根据补充公告,海淀区永丰三地块的商品住房销售均价不超过5.34万元/平方米、最高单价不超过5.61万元/平方米。

大兴黄村地块销售均价不超过5.58万元/平方米、最高单价不超过5.85万元/平方米。

中央、上交所、深交所接连出手:炒房客要哭成泪人了

既然是“限房价、竞地价”,那在诸多开发商对一宗地的争夺中,是否会出现“赔本赚吆喝”的情况呢?据悉,为了避免高地价情况出现,这些地块都已经预设了地价的最高限价。权威人士透露,“这次4个地块设定的地价上限,普遍比市场预期的成交价格水平要低。

同时,为了防止开发商通过捆绑精装修等方式变相提高将来销售时的房价,此次在补充公告中也明确,项目中建设的商品住房应严格按照上述限定的销售均价和最高销售单价进行销售。商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品,不得捆绑精装修。

对此,中原地产首席分析师张大伟分析认为:

首先,限房价,直接打击开发商拿高价地的预期和积极性。4宗地块按照地块属性看,平均起始楼面价均在2-3万左右,剔除配建基本都在3万左右,最高限价在5.34-5.58万,可以说完全杜绝了地王的可能性。

过去开发商拿高价地的目的是将来可以高价销售,特别是可以建设成为区域高端,但限价之后,使得这一目的不可能实现,这将导致整体定价模式从过去的销售预期定价模式改变为土地成本定价。这种情况下,根本不可能再出现高价地。

其次,对现在市场来说也有非常明显的影响,5万多的最高限价,4宗地合计62万平米,剔除其中的配套合计大约60万平米住宅,对市场来说将增加大量平价住宅。

限定了将来销售的房价,这意味着开发商无法将土地溢价转嫁给购房者。购房者已经知道了未来的房价不会大涨,谁还会为高价的房子去接盘买单?

中国楼市将走向何方?

那么,在央行、银监会、证监会等部门联合发力之下,中国楼市将走向何方?财经评论人士刘晓博认为:

1、楼市降温的大趋势不可逆转。在新一轮调控措施作用下,20多个出台了限购、限贷政策的热点城市,其楼市将全面入冬。

特征为:买卖双方陷入观望,成交大幅萎缩。然后,在僵持两三个月之后,价格开始松动,呈现阴跌走势。到明年下半年,市场成交量才能缓慢回升。

2、整体而言,绝大多数热点城市的楼市可以长期看好。一些经济总量偏小,前期涨幅过大的城市,或许调整期稍微长一些。

3、没有出台实质性调控措施的二线城市,比如石家庄、成都房价在10月还有上涨。但如果多数热点城市出现回调,这些城市楼市也将降温。

4、至于绝大多数当“吃瓜群众”的中小城市,由于没有持续的人口、资金流入,城市发展机遇少,库存房屋量大,其楼市早就失去了投资功能,只有居住功能。在这类城市有多套房子的家庭,应该择机减持,转向其他投资或者到中心城市买房。

5、随着各种融资渠道门槛的提高,小型房企资金成本将迅速提高,房企的收购兼并将加速,一大批中小房企将消亡。

来源:综合整理自中金在线(cnfol-com)、北京市国土资源管理委员会、21世纪经济报道、楼市参考(house0929)刘晓博、每日经济新闻(nbdnews)冯彪

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