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上一轮楼市房价疯涨的根本原因到底是什么?

2016年11月03日08:54搜狐焦点网 我要评论(0)
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张志洲从投资市场角度分析,认为这两年房价上涨和前两年股市上涨在结构上非常相似。上一轮牛市,上证综指起点是2014 年7月。但在此之前,创业板自2012年底已经上涨一年半。目前这一轮房地产周期,全国房价涨幅不大,但是区域性房价暴涨,2012年后一线城市涨幅远大于二三线城市。如果后期管理供需不到位、舆论引导不到位,一旦预期失控就会出大问题。

在区域性供需格局改变的情况下,结构性供给跟不上,一旦恐慌性需求入场,很容易引发疯狂性抢购。 从人口结构可以看出,一二线房地产市场有刚性需求支撑, 应以全局调控政策应对。安信证券研究显示,以适龄小学生人口增速看,无论是否限购,适龄小学生人口增速大的城市房价增速也大,一线大城市尤其明显。

张志洲认为,这些区域房地产人口红利结束的观点是错误的。中国80、90后人口超过4亿,是未来房地产的消费主体,限制供给和购买机会是不符合规律的,如果后期管理不好,会引发更疯狂的加杠杆行为。未来调控政策不应错过增加供给的窗口期。

他指出,过去几年房价涨幅高的城市,土地招拍挂增速全都大幅下降,北上深商品房供应量和销售量的剪刀差越来越大。如果2017年错过对需求强劲的城市加大供给的窗口期, 2018年之后或将遭遇更强劲的房价上涨压力。

富国基金首席经济学家袁宜也认为,从房价上涨过快的城市来看,主要问题是可售面积严重不足,根本解决办法只能是增加供给,短期来看通过限购限贷是不得已而为之。但目前土地购置面积同比负增长,意味着未来一年中新房供应不足,所以需求控制政策未来一年只会加强不会减弱。如果2017年不加快土地供应,需求控制政策将长期存在,直到下一次经济跳水。

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